2010北京寫字樓市場分析
發(fā)布時間：2010年12月14日分享到：縱觀2010年北京寫字樓市場，熱點在售寫字樓售價總體上揚，在住宅地產(chǎn)市場成交量嚴(yán)重萎縮的“后新政”時期，保持了自年初以來的上漲勢頭。朝陽區(qū)在租寫字樓項目占據(jù)了漲幅和跌幅兩榜的榜首，這也同朝陽區(qū)行政面積較大，且項目較多有關(guān)；細致區(qū)分不難發(fā)現(xiàn)，CBD地區(qū)和亞奧地區(qū)仍然是租價漲勢最旺的區(qū)域，而東二環(huán)、北三環(huán)等距離北京最核心區(qū)域較近的項目則出現(xiàn)了不同程度的降價。
《中國建設(shè)報·中國住房》記者獲悉，今年北京樓市最大的一宗商業(yè)地產(chǎn)整體收購案于當(dāng)天完成，收購方為國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)基金高和投資，收購項目為位于北京北三環(huán)馬甸橋的金澳國際。
公開資料顯示，金澳國際由大型央企上市公司中冶置業(yè)完成開發(fā)，位于北三環(huán)與京藏高速公路相交處的西北角。項目總體建筑面積14萬平方米，其中包括酒店式公寓5萬平方米，寫字樓類物業(yè)約6萬平方米以及2萬平方米左右的主體商業(yè)。據(jù)記者了解，此次高和投資收購部分為金澳國際的寫字樓。
該消息目前已經(jīng)獲得高和投資董事長蘇鑫證實，但他并未透露具體交易金額。
此前的10月15日，萬科宣布以11.5億元收購北京贏嘉中心，創(chuàng)下當(dāng)時北京樓市的最大收購紀(jì)錄。知情人士透露，本次金澳國際項目被收購，無論是面積還是總金額均超過了此項紀(jì)錄。
高和投資競技亞奧板塊
據(jù)記者了解，高和投資是一家成立于2009年10月份的人民幣私募股權(quán)基金，創(chuàng)始人蘇鑫曾為SOHO中國運營總裁，在SOHO中國主管營銷長達11年。
高和投資曾于今年5月收購位于燕莎核心商務(wù)區(qū)的中莎廣場項目，這是今年北京商辦物業(yè)市場的第一例整體收購。蘇鑫表示，高和投資長期看好一線城市核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)。
金澳國際所處的亞奧板塊盡管為北京高檔住宅區(qū)，但這一區(qū)域的商業(yè)氛圍一直較差，很難聚集人氣。北京奧運會舉辦前后，多家大型央企國企集中投資亞奧商圈商業(yè)地產(chǎn)，令這一區(qū)域熱度逐步提升。這其中包括奧運會前的城建大廈、首創(chuàng)北環(huán)中心、北京科技會展中心 (論壇 新聞)等，但真正令這一區(qū)域價值提升的則是環(huán)球貿(mào)易中心和盤古大觀項目。這兩個項目首次將亞奧商務(wù)區(qū)寫字樓租金提高至每天每平方米8元，目前其最高租金已接近CBD的國際甲級寫字樓水平。
2009年底，中國建筑和保利地產(chǎn)以高價聯(lián)合取得奧運南村商務(wù)園地塊，預(yù)計開發(fā)的商辦物業(yè)總體量超過20萬平方米，每平方米預(yù)計售價超過5萬元。隨后中國兵器取得薊門橋地塊，并以每平方米約3萬元的價格創(chuàng)下北京當(dāng)時的單價地王紀(jì)錄。
資料顯示，目前該區(qū)域聚集了中冶、中國建筑、保利、中國兵器四家大型央企和首創(chuàng)、城建、金隅三家北京大型國企，環(huán)球貿(mào)易中心、薊門橋地王、奧運商業(yè)園等多個商業(yè)地產(chǎn)項目總開發(fā)投資超過400億元，預(yù)計今后三年寫字樓供應(yīng)量約達50萬平方米。
蘇鑫認(rèn)為，在北京城市擁堵越來越嚴(yán)重的背景下，該區(qū)域成為希望兼顧北京東西兩個核心區(qū)域辦公的大企業(yè)的主要選擇地點。
近兩年來，亞奧板塊吸引了中國黃金、中國核電、茅臺等大型國企入駐，同時還吸引了IBM一類的大型跨國公司?！斑@里有望成為北京新的核心商務(wù)區(qū)?！碧K鑫說。
正是對這一區(qū)域價值潛力的看好，高和投資完成了此次收購案。金澳國際是目前亞奧板塊最高的寫字樓項目，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，其租金價格也有望達到盤古大觀、環(huán)球貿(mào)易中心的水平。
五股力量競逐商業(yè)地產(chǎn)
在住宅市場受到限購令等調(diào)控政策的影響下，原本冷淡的商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸升溫。在資本流動性依然充裕的大前提下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為各方默認(rèn)的一個出口。
據(jù)高和投資的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，此前由于住宅市場火熱，2008年1月至2010年7月，北京批準(zhǔn)的89個寫字樓立項的項目中，其實只有26個是以純寫字樓形式入市的，比例約為29%。而大部分寫字樓項目都改成住宅項目出售了，導(dǎo)致近兩年來市場上的寫字樓供應(yīng)較為緊缺。
“過去兩年，北京的寫字樓供應(yīng)其實嚴(yán)重不足?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)總經(jīng)理金勇預(yù)計，未來北京商業(yè)地產(chǎn)價格會出現(xiàn)持續(xù)上漲。據(jù)世邦魏理仕調(diào)查報告顯示，今年北京寫字樓市場價格和租金均出現(xiàn)了快速上漲的趨勢。
今年6月，銀河SOHO逆市開盤，至今單盤銷售已超150億元。最近剛剛開盤的一棟寫字樓，銷售均價更高達每平方米6.9萬元。
萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面的諸多投資也已被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是在房地產(chǎn)調(diào)控影響下，房地產(chǎn)開發(fā)商投資方向轉(zhuǎn)變的標(biāo)志性動作。據(jù)初步統(tǒng)計，除剛剛收購不久的北京贏嘉中心外，萬科集團已經(jīng)在全國多個城市完成其對商業(yè)地產(chǎn)的投資，總額約達260億元。
另一方面，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在美國啟動第二輪量化貨幣寬松政策后，國際市場的通脹壓力陡升，在人民幣匯率上升以及中美利差加大等綜合因素影響下，至少有超過6000億美元的熱錢正在加速進入中國市場。在嚴(yán)格限制外資購買住宅的背景下，受限較寬的商業(yè)地產(chǎn)是外資目前最好的投資出口。
此外，可能進一步提高商業(yè)地產(chǎn)投資熱度的一股勢力則是高達4000億元以上的保險資金。為了提高保險資金的投資效率，保監(jiān)會已經(jīng)悄然放松了保險投資不動產(chǎn)的限制，將險資投資比例由總資產(chǎn)5%提升至10%，這意味著險資將至少購買北京、上海等地數(shù)十座高檔寫字樓。
這場追捧商業(yè)地產(chǎn)的名單中，顯然還包括初興不久的民間基金，此次收購金澳國際的高和投資便是其領(lǐng)軍力量。蘇鑫認(rèn)為，人民幣房地產(chǎn)基金的發(fā)展與房地產(chǎn)調(diào)控的方向是一致的，“基金的作用是引導(dǎo)熱錢投向項目前期，而非消費市場，是把投向需求的錢投到供給上?！?/P>
此前，萬科副總裁肖莉也表示，中國房地產(chǎn)調(diào)整開發(fā)資金結(jié)構(gòu)已勢在必行。中國房地產(chǎn)開發(fā)商70%的開發(fā)資金來自預(yù)售款和銀行貸款，民間融資只占不到5%，而美國開發(fā)商70%的資金來自民間融資，“民間融資可以減少房地產(chǎn)帶給國家金融體系的風(fēng)險?！?/P>
由此可見，加速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)商、轉(zhuǎn)型的住宅開發(fā)商、國際熱錢、保險資金、民間基金，在通脹及投資領(lǐng)域受限的雙重擠壓下，五方勢力已經(jīng)聚集到商業(yè)地產(chǎn)這個狹窄的戰(zhàn)場中。 （2010年12月14日 星期二）
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