新政致商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨暖或成投資新熱點(diǎn)
發(fā)布時(shí)間：2010年04月26日分享到：位于CBD（CBD寫字樓詳情）核心區(qū)域的贏嘉中心即將迎來(lái)新主人——萬(wàn)科集團(tuán)。房產(chǎn)商在傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)無(wú)法繼續(xù)獲得預(yù)期盈利時(shí),大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,萬(wàn)科就是其中之一。
“萬(wàn)科此舉也與當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)生變化有關(guān)?！蹦苍霰蛘J(rèn)為,由于當(dāng)前利潤(rùn)率較低,萬(wàn)科從去年下半年開始已經(jīng)宣稱將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)尋求轉(zhuǎn)型,而對(duì)贏嘉中心進(jìn)行舊樓改造也是其對(duì)商業(yè)核心區(qū)土地和項(xiàng)目的獲取方式。
萬(wàn)科接手贏嘉中心
在贏嘉中心現(xiàn)場(chǎng)看到,中心B座門前搭起了高高的腳手架,施工工作正在進(jìn)行。贏嘉中心的拆除施工早在去年底就已經(jīng)開始,目前B座7層以上已經(jīng)被拆除完畢。不僅僅是內(nèi)部,接下來(lái)外墻也要進(jìn)行拆除和重新裝修,基本工作應(yīng)該在2010年底結(jié)束。
據(jù)了解,目前北京萬(wàn)科已經(jīng)基本確定從中信地產(chǎn)手中接手贏嘉中心,可能通過(guò)目前進(jìn)行的大規(guī)模改造將其轉(zhuǎn)變成高檔商住樓。
“住宅是萬(wàn)科的主流產(chǎn)業(yè),在萬(wàn)科還沒有真正開始商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的時(shí)期,將贏嘉中心改造成商住樓也在情理之中?！敝行抛C券一位房地產(chǎn)分析師說(shuō),萬(wàn)科接手應(yīng)該主要還是考慮到自己在住宅領(lǐng)域的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力,而且,贏嘉中心的格局也比較適合進(jìn)行住宅化改造。
不僅如此,萬(wàn)科另外兩個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也即將上馬。
3月26日,萬(wàn)科就在東莞長(zhǎng)安以溢出底價(jià)一倍的高價(jià)拿下75653平方米的地塊。在這個(gè)總建筑面積為25萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目中,規(guī)劃有7萬(wàn)平方米的商業(yè)設(shè)施,包括一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑。
4月8日,西安市曲江新區(qū)管委會(huì)在當(dāng)?shù)嘏e辦的中國(guó)東西部合作與貿(mào)易洽談會(huì)上稱宣稱,萬(wàn)科將在曲江“開發(fā)總投資額80億元,建設(shè)占地4872畝的集商務(wù)辦公、酒店公寓、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。
“萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)早有計(jì)劃,只是沒料到力度會(huì)這么密集,而且總投資超過(guò)百億?！敝行抛C券一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師說(shuō)。
現(xiàn)實(shí)對(duì)萬(wàn)科的擠壓
即便如此,萬(wàn)科在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的問題上表現(xiàn)出的糾結(jié)同樣耐人尋味。
2009年8月,凱德置地(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)的毛大慶跳槽萬(wàn)科,坐鎮(zhèn)華北,惹人想象,并表示,“萬(wàn)科并非絕對(duì)不做商業(yè)地產(chǎn)”。
但隨后王石在各公開場(chǎng)合仍堅(jiān)稱萬(wàn)科長(zhǎng)期做“減法”,不進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。
2009年11月16日,萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)全國(guó)眾媒體高調(diào)宣布新戰(zhàn)略:萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備,并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型,住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。
而在今年3月1日,萬(wàn)科在香港發(fā)布2009財(cái)年報(bào)告,總裁郁亮卻又強(qiáng)調(diào),萬(wàn)科的定位是主流住宅,沒有發(fā)展投資物業(yè)或者進(jìn)入其他地產(chǎn)領(lǐng)域的計(jì)劃。
但事實(shí)上,現(xiàn)在萬(wàn)科似乎面臨著不得不轉(zhuǎn)型的局面。
上述中信證券房地產(chǎn)分析師告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,2008年市場(chǎng)調(diào)整,以碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、恒大為代表的住宅模式遭遇重大困境,而同時(shí),央企出身的保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、中海外等地產(chǎn)商貼身緊逼。而2009年下半年以來(lái),“不當(dāng)?shù)赝酢钡娜f(wàn)科在一線及二線重點(diǎn)地區(qū)拿地越發(fā)困難。
“萬(wàn)科的商業(yè)模式受制于兩個(gè)因素,一是成本較合理的土地儲(chǔ)備,二是融資?！鄙鲜龇治鰩熑绱嗽u(píng)價(jià)萬(wàn)科現(xiàn)有的模式。
可以判斷的是,拿地并非萬(wàn)科強(qiáng)項(xiàng)?，F(xiàn)階段,央企的強(qiáng)勢(shì)介入和地方政府的日漸流行的捆綁型土地運(yùn)作模式,使得萬(wàn)科拿地難度越來(lái)越大,成本越來(lái)越高,利潤(rùn)空間則越來(lái)越局促。因此,即使萬(wàn)科融資有道,卻在拿地上頻頻受阻,這無(wú)疑成為萬(wàn)科的現(xiàn)實(shí)煩惱。
長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為,萬(wàn)科豐富其產(chǎn)品線是被迫的,因?yàn)楝F(xiàn)在越來(lái)越多的土地出讓都捆綁了一定比例的商業(yè)配套,如果不做商業(yè)地產(chǎn)的話,就很難在一些優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)上占有優(yōu)勢(shì)。
各大開發(fā)商加大商業(yè)地產(chǎn)投資
無(wú)獨(dú)有偶,就在萬(wàn)科被披露大手筆投入多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾天之后,4月13日,保利地產(chǎn)也表示,未來(lái)3~5年間,將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。時(shí)至今日,商業(yè)地產(chǎn)受開發(fā)商重視程度明顯提升,各大開發(fā)商紛紛表示加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例。
作為保利地產(chǎn)零售商業(yè)起點(diǎn)的南海保利水城,開業(yè)近一年出租面積已超95%,這將給保利帶來(lái)穩(wěn)定的租金收益。而保利似乎也從中嘗到了商業(yè)地產(chǎn)的甜頭。
據(jù)了解,保利地產(chǎn)目前擁有總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè),涉及購(gòu)物中心、酒店、寫字樓及會(huì)展等商業(yè)領(lǐng)域,保守估計(jì)總市場(chǎng)價(jià)值超過(guò)150億元,未來(lái)年租金可超10億元。在未來(lái)的3年內(nèi),保利地產(chǎn)持有的商用物業(yè)面積將增加到300萬(wàn)平方米。
而較早進(jìn)入商業(yè)開發(fā)的富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)也加快了其在廣州的商業(yè)布局,除了珠江新城多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目推出外,今年富力也將加快商業(yè)綜合項(xiàng)目海珠城地塊的開發(fā)。除此之外,合生創(chuàng)展、華潤(rùn)置等此前專注住宅開發(fā)的開發(fā)商也給自己商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展紛紛定下了發(fā)展目標(biāo)。
對(duì)于開發(fā)商紛紛熱衷商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),首開集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)總裁劉曉光曾在“2010中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會(huì)”上表示,目前開發(fā)商通過(guò)股票增發(fā)、發(fā)行公司債券等在證券市場(chǎng)獲取資金的傳統(tǒng)方式和渠道逐漸收窄,因此大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)則開始考慮開發(fā)并持有酒店、寫字樓、高檔公寓等經(jīng)營(yíng)性物業(yè),為企業(yè)持續(xù)提供穩(wěn)定的租金收入,同時(shí),依靠持有的物業(yè)也容易實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)再融資。
北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理研究中心研究員韓世同不無(wú)擔(dān)心地指出,開發(fā)商扎堆發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),“畢竟與住宅不同,商業(yè)地產(chǎn)的受眾面更窄,投入周期更長(zhǎng),也將給企業(yè)帶來(lái)一定的資金壓力”。
日前，二套房貸款首付款比例不得低于50%的新政出臺(tái)，旋即引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)大動(dòng)蕩。新政抑制住宅商業(yè)地產(chǎn)或利好。
4月15日調(diào)控政策側(cè)重強(qiáng)調(diào)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
記者從租賃市場(chǎng)獲悉，在北京租金抵扣月供的寫字樓比比皆是，但租金可以抵扣月供的住宅卻不多。大多數(shù)住宅都是靠物業(yè)上漲賺取回報(bào)。既然租金比例如此不對(duì)等，那為什么人們還是喜歡投資住宅而非商鋪呢？一位投資客直言“主要是初始成本，投入住宅最低時(shí)可達(dá)2成，不到商務(wù)首付的一半，即使每一個(gè)月的成本高一點(diǎn)，但畢竟開始的成本要低得多。但是現(xiàn)在如果兩者都一樣了，可能就要考慮是否選擇平時(shí)成本更低的商務(wù)寫字樓了?！?/P>
新政出臺(tái)的當(dāng)天，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，從目前的政策來(lái)看，意圖很明顯，主要就是要“打壓房?jī)r(jià)”。為什么打壓房?jī)r(jià)？是因?yàn)樘嗟耐稒C(jī)資本進(jìn)入到房地產(chǎn)尤其是住宅領(lǐng)域。住房是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事，如果大量的資金都在這個(gè)領(lǐng)域投機(jī)，就會(huì)影響到社會(huì)的和諧。但是商務(wù)寫字樓恰恰相反，這是一個(gè)較純粹的投資領(lǐng)域，即使有一定的泡沫和投機(jī)行為也不會(huì)影響到普通老百姓的生活。所以，政府對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的調(diào)控也就不會(huì)那么猛烈。
寫字樓投資或成熱門項(xiàng)目
從這一次的新政來(lái)看，導(dǎo)火索是：房地產(chǎn)市場(chǎng)3月重燃熱情。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，超過(guò)2008年1月11.3%的漲幅，創(chuàng)歷史新高。
目前，北京住宅與商務(wù)寫字樓出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象。而人們之所以追捧住宅就是因?yàn)檫M(jìn)入的門檻低，現(xiàn)在進(jìn)入的門檻被提高之后，同區(qū)域價(jià)格更低的寫字樓自然更有市場(chǎng)了。此次新政，無(wú)疑給寫字樓一個(gè)反彈。
對(duì)于不少有實(shí)力投資者來(lái)說(shuō)，住宅的投機(jī)行為被規(guī)范了，他們還是會(huì)找新的機(jī)會(huì)進(jìn)行投資。而這個(gè)時(shí)候的物業(yè)投資，他們會(huì)更加謹(jǐn)慎，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)都會(huì)有一個(gè)合理的回歸。過(guò)去那種短線炒作的方式也會(huì)逐漸地減少，轉(zhuǎn)而向商務(wù)寫字樓這樣著眼于中長(zhǎng)線，有穩(wěn)定回報(bào)的物業(yè)投資。至于商務(wù)寫字樓前期所需投入的高額成本也會(huì)成為一個(gè)門檻，讓物業(yè)投資成為一個(gè)科學(xué)合理的投資行為，真正保證了市場(chǎng)可持續(xù)的發(fā)展。
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