甲級寫字樓租金結構性震蕩
發(fā)布時間：2010年03月17日分享到：的確，寫字樓市場還有巨量新增供應有待市場消化。統(tǒng)計顯示，2010年上海甲級寫字樓新增供應量達到100萬平方米，比去年增加一倍還多。
但新增需求增長平緩，其中作為上海甲級寫字樓重要租戶的金融類租戶，未來僅貢獻約150萬平方米，并且要到2013年才開始顯現(xiàn)。
第一太平戴維斯預計，2010年上海甲級寫字樓租金仍有5%～10%下調空間。高力國際指出，到年底租金預計下調至6.2元/平方米/天。
值得注意的是，陸家嘴甲級寫字樓租金將獨樹一幟。東亞銀行大廈、未來資產大廈等調高了租金。仲量聯(lián)行中國區(qū)董事、浦東辦公樓部總監(jiān)李凌指出：“浦東租金預計將上漲15%～20%?！?/P>
未來幾年，上海甲級寫字樓呈現(xiàn)結構性增長特點。一方面金融類租戶所占市場比例更大，另一方面，浦東優(yōu)于浦西，其中陸家嘴地區(qū)更是特別搶眼。
新增供應翻倍
“預計2010年上海甲級辦公樓新增供應量將有100萬平方米，市場壓力巨大?！钡谝惶酱骶S斯上海公司董事長劉德?lián)P指出。
另一國際代理機構同樣給出巨大新增供應數(shù)據(jù)。高力國際華東地區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢介紹，按照目前規(guī)劃及施工進度，預計2010年將有超過80萬平方米的甲級寫字樓完工上市。
值得注意的是，2010年這80萬-100萬平方米的甲級寫字樓新增供應量，創(chuàng)造了新增供應的歷史新高。
2008年甲級寫字樓新增供應量約為70萬平方米，2009年甲級寫字樓新增供應量降為不足40萬平方米。2010年上海甲級寫字樓新增供應量比去年增加了一倍還要多。
前兩年上海寫字樓市場疲軟，寫字樓項目由于受經(jīng)濟危機等原因影響紛紛緩建、停工、延期，造成了現(xiàn)在這些項目集中上市，巨大的新增供應量令市場為之緊張。
李慶賢提醒：“從目前已知信息，2010年新增甲級寫字樓中將有近30%的面積不會釋放到租賃市場。其中部分為開發(fā)商吸納自用，部分被其他企業(yè)收購并很可能自用或者作將來擴張備用，這其中大部分由國內金融機構購入?！?/P>
從分布來看，新增供應主要集中在浦東，占到約70%左右，浦西新增供應則主要集中在靜安區(qū)域。從項目來看，主要有二十一世紀大廈、保利廣場、新鴻基國金中心二期、會德豐廣場、恒基155項目等。
新興商務區(qū)成為重要新增供應區(qū)域。自去年以來，更多的甲級寫字樓出現(xiàn)在上海非中心區(qū)域的新興商務區(qū)，預計未來數(shù)年新興商務區(qū)甲級寫字樓市場每年將有30萬-40萬平方米的樓面落成。這些供應主要集中在虹口區(qū)四川北路沿線、普陀長風板塊及閘北區(qū)火車站一帶。
需求增長放緩
甲級寫字樓巨大的新增供應量需要持平的新增需求量，才能保證寫字樓市場向好發(fā)展。而高力國際最新給出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：上海未來三年金融證券類新增需求有150萬平方米。
近些年來，金融業(yè)及相關產業(yè)一直是上海甲級寫字樓重要的租戶。截至2008年底，上海甲級寫字樓市場中金融業(yè)的吸納面積約為55萬平方米，占總體市場的16%。其中部分機構租賃面積可達整層甚至若干樓面（2000平方米以上），一般的也需要三四百平方米。
去年3月上?！皟蓚€中心建設”獲批，上海將建立吸引國內外各類投資者的多層次金融市場體系，包括投資銀行、基金及資產管理公司等。可見，金融租戶將成為上海甲級寫字樓需求十分重要的結構性增長點。
因此，對這些金融類租戶的駐數(shù)量、需求面積、租賃特點等方面進行統(tǒng)計分析，將在一定程度上反映出未來上海甲級寫字樓新增需求和發(fā)展變化。
高力國際做了一份國際金融中心規(guī)劃對甲級寫字樓需求拉動的報告。假設隨著有關政策實施推動，尚未進駐上海的國內外主要金融機構及相關產業(yè)皆有望來到上海，并分別統(tǒng)計出他們的辦公需求。
預計將有162家銀行、保險公司和證券公司隨第一波效應進入上海，以其平均辦公樓面積估算，可為甲級寫字樓市場帶來約24萬平方米需求；約755家海外金融機構，帶來新增需求約70萬平方米；資產管理類機構有望達到2700家，帶來約30萬平方米需求；金融業(yè)服務機構及中介3000家，帶來約12萬平方米需求；此外，相關咨詢服務機構帶來新增需求約22萬平方米。
“不難發(fā)現(xiàn)，國際金融中心效應總計可為上海甲級寫字樓新增需求約150萬平方米?！崩顟c賢介紹，其中銀行、保險及證券等主要機構新增需求占65%，其他金融業(yè)機構（如金融中介、資產管理公司與股權投資公司）新增需求占20%，法律、會計及咨詢等服務新增需求約占15%。
李凌指出，寫字樓新增需求的增長與GDP等經(jīng)濟參數(shù)基本上保持一致。上海甲級寫字樓供應量不斷增長，未來幾年寫字樓新增需求卻也將平緩上升。
租金結構性分化
金融類租戶的新增需求不能在一年內迅速兌現(xiàn)。
“150萬平方米新增辦公需求要到2013年才能全面進入市場。這需要大約三年的時間慢慢推進?！崩顟c賢強調。
他介紹，金融業(yè)增加值與金融機構數(shù)量，進而與其占用辦公面積是正相關的。因此通過預測金融業(yè)增加值可以推算出國內金融機構所需辦公面積增長情況。假設從長期看金融機構數(shù)量的增長與其增加漲幅趨同，即年均13%，政策所催生的新增國內外金融機構，有望在2013、2014年才能帶動相關辦公需求。
面對甲級寫字樓供應與需求失衡的難題，租金定價水平還必須仔細觀察市場臉色，見機行事。對于今年寫字樓市場行情，幾大國際知名代理機構給出了謹慎的判斷。
第一太平戴維斯上海公司董事長劉德?lián)P強調：“現(xiàn)有空置面積租金將進一步下跌，2010年全年租金預計下跌5%至10%。預計2010年末，上海甲級寫字樓整體空置率將升至25%左右?！?/P>
高力國際報告指出，甲級寫字樓租金在空置率走高的背景下，預計2010年仍處于下降通道，但跌幅收窄至個位數(shù)，到年底租金預計下調至6.2元/平方米/天。
盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民指出，寫字樓是經(jīng)濟的領先指標。目前上海大型商務中心已經(jīng)基本填滿，今年下半年龐大的新增需求將會釋放出來。
但是，從區(qū)域來看，寫字樓租金也將出現(xiàn)結構性的特點。李凌指出，浦東甲級寫字樓租金要優(yōu)于浦西，特別是陸家嘴地區(qū)表現(xiàn)活躍。其中浦東寫字樓租金將上漲15%～20%，個別優(yōu)質寫字樓項目也將紛紛調高租金，而浦西寫字樓租金將緩慢回升，降幅也將不斷縮小。
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