新地王將出現(xiàn)：中服地塊掛牌 業(yè)內(nèi)預(yù)測超百億
發(fā)布時(shí)間：2010年02月04日分享到： 據(jù)北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站顯示，目前有9塊土地正在交易，但是截至截稿時(shí)間，在允許接受報(bào)價(jià)的7塊土地中，報(bào)價(jià)次數(shù)最多的用地也僅收到5份報(bào)價(jià)單。此外，9塊土地中住宅居住用地僅占三分之一，其中朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)居住用地還是政策性住房用地。業(yè)內(nèi)人士對此表示，已推出的地塊多是分布在郊區(qū)的商業(yè)用地，故市場略有降溫，但是真正"明星地塊"--北京商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)一期NE19-1a地塊（中服地塊）才是焦點(diǎn)所在。
素有CBD核心區(qū)"最后一塊蛋糕"之稱的中服地塊位于東三環(huán)及建國路交叉口，南北毗鄰中服大廈及中央電視臺新址，與國貿(mào)、銀泰中心遙遙相望。該地塊規(guī)劃建筑面積達(dá)32.7萬平方米。業(yè)內(nèi)人士猜測，若以掛牌出讓該地塊成交總價(jià)有可能逼近100億元。
金融街(000402)控股項(xiàng)目投資經(jīng)理田增潤解釋："商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅產(chǎn)品，一兩萬和六七萬的售價(jià)都有，所以商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵取決于市場定位、品牌號召力及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；而住宅產(chǎn)品一般差距不會很大。"
然而矚目的"CBD的最后一塊蛋糕"究竟何時(shí)、如何上市，將花落誰家，市場都在拭目以待。
猜想一： 何時(shí)推出？
中服地塊可謂吊足人口胃，早在2008年三季度和今年6月份，中服地塊都曾被列入土地供應(yīng)計(jì)劃內(nèi)，但至今仍沒有準(zhǔn)確的上市時(shí)間表。
市土地儲備中心副主任葉向忠表示："中服規(guī)劃還沒有回來，還在市規(guī)委，目前還不具備上市條件。"但他表示，CBD管委會雖然不負(fù)責(zé)規(guī)劃工作，但是應(yīng)該知道具體進(jìn)程。
CBD管委會發(fā)展部新聞發(fā)言人7月21日回應(yīng)，中服地塊原本預(yù)計(jì)7月推出，但是相關(guān)部門的審批工作可能還沒有完成，應(yīng)該會在最近推出。
猜想二：誰來吃蛋糕？
據(jù)了解，中服地塊將建高檔寫字樓，而其32.7萬平方米的規(guī)劃建筑面積，已引起了不少房企興趣。
首創(chuàng)置業(yè)的投資主管李維超表示，比較有意向的企業(yè)主要有SOHO中國和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，但能拿這塊地的企業(yè)實(shí)力一定不一般。他說："SOHO中國在CBD布局已久，在設(shè)計(jì)、銷售、運(yùn)營及相關(guān)資源等方面愈發(fā)游刃有余；但是后者卻具備一級開發(fā)商大股東之一的先天優(yōu)勢，可能在信息獲取上稍稍領(lǐng)先。"
此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)除了去年1月及今年7月購得石景山區(qū)石槽居住用地外，沒有進(jìn)行任何的土地儲備，而旗下樓盤的銷售業(yè)績尚屬優(yōu)良，資金儲備上或與SOHO中國旗鼓相當(dāng)。 據(jù)業(yè)內(nèi)分析，不排除不按常理出牌的"黑馬"，如之前的中國電子及方興地產(chǎn)，所以很難說還有多少企業(yè)在虎視眈眈，此前曾傳聞港資巨頭九龍倉及嘉里建設(shè)均對北京中服地塊有興趣。
猜想三：將以什么價(jià)格落槌？
早在2008年，潘石屹就表示，中服地塊出讓價(jià)可能突破80億。中國研究表明：中服地塊樓面地價(jià)將可能達(dá)24465元/平方米。若參考周邊項(xiàng)目平均7.49元/平方米/天的租金，中服項(xiàng)目預(yù)估租金將達(dá)11.56元/平方米/天。
經(jīng)過今年土地市場的預(yù)熱，業(yè)內(nèi)人士已紛紛上調(diào)市場預(yù)期，有不愿透露姓名人士猜測，若以掛牌方式整塊出讓，該地成交總價(jià)可能近100億。
專家：土地供應(yīng)影響樓市平穩(wěn)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場過熱時(shí)，政府一般采用招投標(biāo)方式控制地價(jià)，如2004年CBD核心區(qū)首塊土地出讓則以招投標(biāo)方式；但是若以掛牌或拍賣方式出讓，一般希望能助推市場，可增加財(cái)政收入。
鑒于目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢，繼續(xù)加大投資力度能更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，故業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊以掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)可能性較大。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌也曾表示，樓市平穩(wěn)關(guān)鍵在于土地供應(yīng)。每個城市都需要滾動性的土地供應(yīng)計(jì)劃，通過預(yù)計(jì)需要的樓盤量來推出土地，保持相對穩(wěn)定的供應(yīng)節(jié)奏。
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