北京東二環(huán)最大爛尾樓易名“中匯廣場”高調(diào)入市開始招租
發(fā)布時間：2009年12月11日分享到：
被業(yè)內(nèi)稱為東二環(huán)最大爛尾樓的華普中心Ⅰ段寫字樓，在擱置3年之后，近日易名為“中匯廣場”并開始招租，這意味著華普集團(tuán)欲借殼湖北武昌魚股份有限公司謀求地產(chǎn)上市融資擴(kuò)張之路暫時告一段落。
■ 武昌魚公司忍痛割愛
盡管滬市上市公司600275的股票名稱仍然為湖北省武昌魚股份有限公司（以下簡稱武昌魚公司），但就公司大股東以及主營業(yè)務(wù)來說，其實質(zhì)早已更換為一家北京地產(chǎn)公司。
武昌魚公司10月26日出爐的三季報顯示，前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入2539萬元，同比增長近342%。對此，武昌魚公司表示業(yè)績增長源于中地經(jīng)紀(jì)公司租賃收入增長。中地經(jīng)紀(jì)公司是北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱北中地)的關(guān)聯(lián)公司，而北中地正是武昌魚公司的控股子公司。
從其財務(wù)報表上營業(yè)成本、稅金、管理費用等各項指標(biāo)來看，武昌魚公司的業(yè)務(wù)均圍繞北中地展開。
但最近公布的一則消息卻透露北中地的去留已經(jīng)成謎。11月9日，武昌魚公司發(fā)布重大重組進(jìn)展公告稱，關(guān)于向控股股東華普集團(tuán)出售北中地的事宜正在報有關(guān)部門申請受理。
對于調(diào)整后的方向，武昌魚公司管理層表示，公司對現(xiàn)有的物流管理及農(nóng)業(yè)資產(chǎn)加大了整合力度。
在將該公司原有的農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)荒廢了5年之后，武昌魚公司為何重操舊業(yè)？而投資地產(chǎn)的回報率遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)漁業(yè)，況且其控股子公司北中地還擁有一塊令業(yè)界羨慕的黃金地段。
資料顯示，北中地的主要資產(chǎn)為華普中心Ⅰ段、Ⅱ段、Ⅲ段項目用地。華普中心位于北京黃金地段東二環(huán)與平安大街交匯處，其中Ⅰ段建筑體量高達(dá)12萬平方米，是東二環(huán)核心地段華普中心中位置最好、建筑規(guī)模最大的塊地，主要規(guī)劃為甲級寫字樓。以其附近朝陽門SOHO、悠唐等現(xiàn)有項目價格水平來估價，華普中心Ⅰ段的單價至少為4萬—5萬元/平方米左右，其總值約高達(dá)50億—60億元。
但是事實上，早在今年5月8日，武昌魚公司董事會即已通過了出售北中地這一方案。
■ 華普的資本騰挪術(shù)
可是當(dāng)初，華普旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)借殼上市卻繞了一個大大的圈子。
2002年7月，華普集團(tuán)與A股上市公司武昌魚公司原大股東武昌魚集團(tuán)簽訂協(xié)議，武昌魚集團(tuán)將其持有的武昌魚公司29%的股權(quán)以每股3.03元的價格轉(zhuǎn)讓給華普集團(tuán)，總轉(zhuǎn)讓價款2.15億元。此次轉(zhuǎn)讓后，武昌魚集團(tuán)仍保留了部分股權(quán)，但已經(jīng)讓出了控股地位，華普集團(tuán)成了武昌魚公司第一大股東，順利鋪開了旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市之路。
2002年9月，由華普集團(tuán)一手導(dǎo)演，武昌魚公司以2.93億元從華普集團(tuán)手中購入了北中地51%的股權(quán)。
然而北中地負(fù)債率高達(dá)90%，面臨錢糧不足的局面。
為此，武昌魚公司就將投資重點放在北中地上，同時幾乎荒廢了原有漁業(yè)業(yè)務(wù)，而北中地在接下來兩年并未為武昌魚公司帶來多少收益，導(dǎo)致上市公司武昌魚公司2004年遭遇虧損。由于證監(jiān)會規(guī)定上市公司連續(xù)兩年虧損便會被警告，為避免這一點，據(jù)知情人士透露，2005年武昌魚公司原大股東武昌魚集團(tuán)幾乎自掏腰包，幫助武昌魚公司扭虧為盈。
但2006年武昌魚公司仍然虧損，武昌魚集團(tuán)急于離場，最終華普集團(tuán)以每股1.78元的價格受讓了武昌魚集團(tuán)持有的1.21億股，這一價格比4年前低了41%，武昌魚集團(tuán)低價清倉。至此，華普集團(tuán)共持有45.13%的股權(quán)，進(jìn)一步鞏固了其第一大股東的地位。
與此同時，華普集團(tuán)又主導(dǎo)將北中地另外46%的股權(quán)賣給了武昌魚公司。至此，華普集團(tuán)幾乎將北中地全部裝入武昌魚公司。
一般而言，借殼上市后，地產(chǎn)公司無疑如虎添翼，其融資擴(kuò)張勢在必然，但華普集團(tuán)入主武昌魚公司多年來基本處于虧損，且摒棄原有業(yè)務(wù)而將重心放在地產(chǎn)上，最終回報卻不盡如人意，反而加劇了武昌魚公司的資金緊張態(tài)勢。尤其是武昌魚公司為購入北中地花費的資金已經(jīng)超出了華普集團(tuán)收購武昌魚公司，這客觀上讓華普集團(tuán)享受了免費吃“魚”的過程，同時也耗盡了武昌魚公司的家底。
為此，北中地引入戰(zhàn)略合作者進(jìn)行融資，即香港瑞安集團(tuán)與JP摩根設(shè)立的子公司北京中天宏業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司（以下簡稱中天宏業(yè)）。
但當(dāng)時北中地的主要資產(chǎn)標(biāo)的物即為尚未開發(fā)的華普中心Ⅰ段，簡單說來，華普中心Ⅰ段開始扮演一個“抵押物”的角色，不過沒想到的是，后來這一角色悄悄發(fā)生了改變。
■ 誰是犧牲品？
當(dāng)時，中天宏業(yè)和北中地簽訂了《房地產(chǎn)策略投資協(xié)議書》。根據(jù)協(xié)議，中天宏業(yè)將向華普中心大廈項目定向投資11.10億元資金，在中天宏業(yè)第一筆金額支付后的1年內(nèi)，北中地應(yīng)將華普中心大廈銷售款中不低于12.38億元作為投資優(yōu)先回報支付給中天宏業(yè)；最終北中地應(yīng)將華普中心大廈銷售款中不低于17億元作為投資優(yōu)先回報支付給中天宏業(yè)，超過部分北中地和中天宏業(yè)按80:20的比例進(jìn)行分配。該合同已于2006年6月生效并開始履行。
同時，該協(xié)議中還有一條有爭議性的規(guī)定：合同雙方均有權(quán)以辦公場所不低于1.5萬元/平方米、商業(yè)場所不低于1.7萬元/平方米、停車場不低于1.2萬元/平方米的價格對華普中心大廈整體或任何部分進(jìn)行銷售。
對此，中天宏業(yè)副總經(jīng)理林楓接受記者專訪時表示，中天宏業(yè)與北中地公司同時簽定4份合同，包括《預(yù)售合同》、《補(bǔ)充預(yù)售合同》、《項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《框架協(xié)議》，中天宏業(yè)以近5億元的首付款購買了12萬多平方米的甲級寫字樓。
而北中地控股股東上市公司武昌魚公司總經(jīng)理王曉東接受采訪時則表示：交易的性質(zhì)是房地產(chǎn)合作開發(fā)，而非房地產(chǎn)買賣，中天宏業(yè)支付基本收購價是建樓款，而非取得項目所有權(quán)的購樓款。當(dāng)年北中地和中天宏業(yè)采用的是“讓度抵押”方式，北中地將房產(chǎn)登記在中天宏業(yè)名下，中天宏業(yè)提供融資，雙方合作開發(fā)，但之后中天宏業(yè)的股東已經(jīng)發(fā)生變化了。
為此，華普中心爭議擱置了3年之久。
今年8月，中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會下達(dá)裁決：中天宏業(yè)的資金性質(zhì)為購房款；裁決北中地公司交付華普中心Ⅰ段A座、B座、C座1-5層的商品房，并在辦理產(chǎn)權(quán)證后登記在中天宏業(yè)名下。
裁決下達(dá)后，中天宏業(yè)將該項目更名為中匯廣場，并開始招商。
對此，王曉東表示，盡管依照相關(guān)法規(guī)華普中心將登記在中天宏業(yè)名下，但中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會也不否認(rèn)北中地和中天宏業(yè)按80:20的比例進(jìn)行利潤分配。
而作為該項目資本騰挪的殼資源的武昌魚公司，顯然和地產(chǎn)的緣分已盡，雙方正在協(xié)商分手，連續(xù)兩年虧損的武昌魚公司正陷入退市風(fēng)險。
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